Desde la determinación del espacio físico para el desarrollo de una actividad empresarial hasta la adquisición temporal de equipos e instrumentos de trabajo, pasando por la fijación de un hogar familiar o incluso la satisfacción de necesidades recreativas y personales, resulta innegable que el contrato de arrendamiento se ha convertido en un aspecto sumamente recurrente dentro de la dinámica social y comercial, pues su celebración es prácticamente indispensable en múltiples escenarios.
No obstante, por más arraigada que esté esta figura jurídica en la vida cotidiana y en el impulso del comercio, el riesgo de incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento sigue siendo una realidad latente, pudiendo desembocar en la judicialización de disputas, lo que inevitablemente conlleva una inversión considerable de recursos económicos, un desgaste significativo de esfuerzos y una dilación en la resolución del conflicto, factores que afectan tanto a arrendadores como a arrendatarios.
No se trata de comprender si el incumplimiento de un contrato de arrendamiento es probable, sino de entender que siempre es posible.
Bajo tal tesitura, ¿cómo entonces pueden los arrendatarios o arrendadores blindarse ante la posibilidad del incumplimiento de un acto tan elemental y habitual como lo es un arrendamiento? Aunque la justicia tradicional pueda ser el primer pensamiento que llegue a la mente, la verdad es que existe una solución mucho más ágil, efectiva y económica: los medios alternativos de solución de conflictos.
Los medios alternativos de solución de conflictos, o más conocidos como “MASC”, son “procedimientos diferentes a los jurisdiccionales que tienen como objetivo resolver conflictos suscitados entre partes con un problema de intereses” (De Villa Cortés y Márquez Algara, 2013, p. 1587), o en otras palabras, se tratan de mecánicas que buscan solucionar disputas o controversias jurídicas sin la necesidad de asistir a una instancia jurisdiccional tradicional.
La utilidad de los MASC frente a la latente posibilidad de incumplimiento de un contrato de arrendamiento puede analizarse desde dos perspectivas igualmente importantes:
La mejor forma de aplicar el enfoque preventivo de los MASC en un contrato de arrendamiento radica en lo que se conoce como un “convenio de arrendamiento preventivo”.
Este acuerdo estratégico tiene como objetivo primordial garantizar la estabilidad y la seguridad jurídica en la relación entre arrendador y arrendatario desde el inicio mismo del contrato, anticipándose a posibles controversias y estableciendo el uso de los MASC como un mecanismo de resolución ante cualquier disputa que pudiera surgir.
Desde su concepción, este convenio preventivo incorpora disposiciones claras y detalladas sobre cómo se manejarán eventuales desacuerdos, especificando las causas que podrían dar lugar a un incumplimiento y las cláusulas correspondientes para su ejecución.
No se trata simplemente de un documento que regula una relación de arrendamiento, sino de una manifestación de previsión y profesionalismo que permite a ambas partes actuar con la certeza de que, ante cualquier eventualidad controversial, existiría un camino ordenado y eficaz para la resolución de conflictos, sin que se vean entorpecidos sus derechos en la compleja y desgastante vorágine procedimental de la justicia tradicional.
Incluir un convenio preventivo en un contrato de arrendamiento no solo reduce la probabilidad de litigios prolongados, sino que también fomenta la búsqueda de soluciones más eficientes y equitativas tanto para el arrendatario como para el arrendador.
Cuando se presenta un incumplimiento en el contrato de arrendamiento, como el impago de la renta por parte del arrendatario o la falta de entrega del bien por el arrendador, los MASC, facilitan el diálogo entre las partes involucradas.
La inestimable relevancia de los MASC en el análisis estructural del conflicto derivado del incumplimiento de un contrato de arrendamiento radica en su capacidad para privilegiar la resolución de la disputa desde una óptica que trasciende la mera confrontación de derechos y pretensiones jurídicas.
Es decir, en lugar de ceñirse a una pugna estrictamente jurídica-posicional entre las partes, estos medios propugnan un acercamiento a la esencia medular del diferendo, permitiendo desentrañar factores subyacentes que inciden en la raíz del conflicto, tales como las tribulaciones personales de los arrendatarios, la insuficiente comprensión del arrendador respecto de sus deberes o, en ocasiones, la simple existencia de un malentendido comunicacional entre las partes.
Así, mediante la aplicación de los MASC, la disputa emergida entre arrendador y arrendatario adquiere una profundidad analítica que trasciende con creces la mera confrontación de derechos y obligaciones propia de una instancia jurisdiccional convencional.
Ahora bien, más allá del enfoque preventivo y resolutivo que ostentan los MASC en el contorno de las disputas emergentes de un contrato de arrendamiento, ¿cuáles son las ventajas que éstos otorgan tanto al arrendador como al arrendatario cuando han sido integrados en el contrato de arrendamiento?
Desde una óptica eminentemente pragmática, la más conspicua de estas ventajas radica en la elusión del desgaste económico que conllevan los litigios ordinarios, los cuales, por su naturaleza intrínseca, suelen prolongarse indefinidamente, exigiendo desembolsos cuantiosos en costas procesales, honorarios jurídicos y eventuales indemnizaciones.
Bajo tal panorama, la economía procesal que garantizan los MASC favorece la celeridad en la resolución del diferendo arrendaticio y minimiza la incertidumbre jurídica, proporcionando a las partes una solución expedita, ecuánime y menos onerosamente gravosa.
No menos relevante es la preservación de la relación jurídica entre arrendador y arrendatario, pues los procedimientos contenciosos, en virtud de su hábitat confrontativo, tienden a erosionar los vínculos contractuales, desembocando en rupturas que pueden ser irreconciliables para las partes. En contraste, los MASC fomentan el diálogo y la cooperación entre arrendador y arrendatario, privilegiando la armonización de intereses mediante la concertación de acuerdos equitativos, donde ambas voluntades encuentran satisfacción sin necesidad de recurrir a la intervención coactiva del aparato judicial.
Por añadidura, los MASC otorgan a los sujetos contractuales una mayor esfera de autodeterminación en la gestión de sus propios conflictos, esto es, a diferencia del proceso jurisdiccional, donde la resolución es impuesta por un tercero investido de potestad decisoria, los MASC confieren a las partes la facultad de incidir activamente en la construcción de la solución, permitiéndoles arribar a consensos que atiendan de manera más puntual y personalizada sus intereses particulares.
Finalmente, la implementación de los MASC dota al arrendamiento de una flexibilidad inaudita, es decir, mientras que la rigidez de los tribunales tradicionales impone plazos, formalidades y exigencias de orden imperativo, la mediación, la conciliación y la negociación permiten adecuar el proceso a las circunstancias particulares del conflicto y de las partes, posibilitando soluciones creativas que no se hallan dentro del espectro convencional de las resoluciones judiciales.
En conclusión, la inserción de los MASC en los contratos de arrendamiento es un recurso paliativo para la conflictividad inherente a la relación arrendaticia bastante efectivo, y además, una herramienta sofisticada que optimiza la protección económica del arrendador y el arrendatario sin mencionar que ensancha los márgenes de justicia material, enalteciendo la eficiencia y la racionalidad dentro de los bastos casos aplicables del arrendamiento.
Referencias.
De Villa Cortés, J. C. & Márquez Algara, M.G. (2013). Medios alternos de solución de conflictos. En Derechos humanos en la Constitución. Comentarios de jurisprudencia constitucional e interamericana. (pp. 1587-1601). Instituto de Investigaciones Jurídicas, Suprema Corte de Justicia de la Nación, Fundación Konrad Adenauer. https://biblio.juridicas.unam.mx/bjv/detalle-libro/3568- derechos-humanos-en-la constitucion-comentarios-dejurisprudencia-constitucional-e-interamericana-t-ii
